Zum Ende des dritten Quartals erreicht der bisherige Flächenumsatz des Jahres 2018 auf dem Berliner Büromarkt 591.200 Quadratmeter und liegt damit 16 Prozent unter dem Rekordwert des Vorjahres von 704.000 Quadratmetern, stellt das Immobilienberatungshaus Cushman & Wakefield in seiner aktuellen Büromarktstudie fest. Das Vermietungsvolumen bleibt mit dem erzielten Resultat jedoch auf einem hohen Niveau: Der Flächenumsatz übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt für den Vergleichszeitraum der ersten drei Quartale um neun Prozent, den langjährigen Zehnjahresdurchschnitt um 28 Prozent.
Als hemmender Faktor für den Flächenumsatz wirkt das stetig geringer werdende Flächenangebot im Bestand, erläutern die Experten. Ende des dritten Quartals habe der Leerstand einen neuen Tiefstand von 307.200 Quadratmetern erreicht. Die Leerstandsquote betrug Ende September 1,6 Prozent, zum Ende des Halbjahres waren es noch 2,2 Prozent. In den stark nachgefragten zentralen Bürolagen Berlins ist die Situation noch angespannter: Hier sind nur noch rund 89.000 Quadratmeter für einen kurzfristigen Bezug verfügbar. Ein ähnlich niedriges Leerstandniveau habe es in Berlin zuletzt Anfang der 1990er-Jahre gegeben, ergänzt Cushman & Wakefield.
Antje Helmer, Associate Director bei Cushman & Wakefield in Berlin, sagt: „Insbesondere für Nutzer, die Flächen im Segment unter 1.000 Quadratmetern suchen, ist es kaum noch möglich, kurzfristig geeignete Flächen zu finden. Während Großnutzer mit einem längeren Planungshorizont auf Projektentwicklungen ausweichen, ist eine Wartezeit von mehreren Jahren für kleinere Unternehmen meist keine Option. Zudem bevorzugen Eigentümer in der Regel zunächst die Anfragen von Großnutzern, bevor sie kleinteilige Flächen in ihren Projektentwicklungen anbieten.“ Dieser Trend sei auch im dritten Quartal zu beobachten: Sechs der sieben Verträge über mehr als 5.000 Quadratmeter Bürofläche wurden als Vorvermietungen in Projektentwicklungen unterzeichnet, heißt es. Im Gesamtjahr sei dies bei zehn von 15 Verträgen in dieser Größenklasse der Fall gewesen.
Der Wettbewerb um die knappen Flächen spiegelt sich nach Aussage der Experten in der Mietpreisentwicklung wider: Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete sei in den vergangenen zwölf Monaten um 4,50 Euro auf jetzt 32,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.
„Für besondere Flächen, wie zum Beispiel in den oberen Etagen des Office Towers Upper West, werden mittlerweile Preise gezahlt, die noch deutlich über der Spitzenmiete von 32 Euro liegen. Es ist davon auszugehen, dass für Bürotürme, die zukünftig an den Markt kommen werden, wie beispielsweise am Hauptbahnhof und in der MediaSpree, im Einzelfall Mietabschlüsse von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter im Monat möglich sind. Der Wettbewerb um diese Flächen wird die Spitzenmiete weiter in die Höhe treiben“, so Helmer.
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