{"id":3818,"date":"2021-04-20T13:24:42","date_gmt":"2021-04-20T11:24:42","guid":{"rendered":"https:\/\/dresdentipps.de\/?p=3818"},"modified":"2021-04-20T13:24:58","modified_gmt":"2021-04-20T11:24:58","slug":"gesetz-zur-mietenbegrenzung-im-wohnungswesen-in-berlin-berliner-mietendeckel-nichtig-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dresdentipps.de\/?p=3818","title":{"rendered":"Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (\u201eBerliner Mietendeckel\u201c) nichtig"},"content":{"rendered":"
<\/div>

Beschluss vom 25. M\u00e4rz 2021<\/p>\n

2 BvF 1\/20, 2 BvL 5\/20, 2 BvL 4\/20<\/p>\n

Mit heute ver\u00f6ffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) f\u00fcr mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erkl\u00e4rt.<\/p>\n

Regelungen zur Mieth\u00f6he f\u00fcr frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit. Die L\u00e4nder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschlie\u00dfenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den \u00a7\u00a7 556 bis 561 BGB abschlie\u00dfend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts f\u00fcr die Gesetzgebungsbefugnis der L\u00e4nder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Mieth\u00f6he f\u00fcr ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.<\/p>\n

Sachverhalt:<\/p>\n

Das MietenWoG Bln trat \u2013 mit Ausnahme des \u00a7 5 MietenWoG Bln \u2013 am 23. Februar 2020 in Kraft. Der \u201eBerliner Mietendeckel\u201c besteht f\u00fcr die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete \u00fcberschreitet (vgl. \u00a7\u00a7 1, 3 MietenWoG Bln), einer lageunabh\u00e4ngigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (vgl. \u00a7\u00a7 1, 4 MietenWoG Bln), wobei geb\u00e4ude- und ausstattungsbezogene Zuschl\u00e4ge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vergleiche \u00a7\u00a7 1, 4 in Verbindung mit \u00a7\u00a7 6, 7 MietenWoG), sowie einem gesetzlichen Verbot \u00fcberh\u00f6hter Mieten (vergleiche \u00a7\u00a7 1, 5 MietenWoG Bln). Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.<\/p>\n

Die Antragsteller im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle (2 BvF 1\/20) \u2013 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU\/CSU und FDP \u2013 halten das MietenWoG Bln f\u00fcr unvereinbar mit der grundgesetzlichen Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen (Art. 70 ff. GG). Die beiden Richtervorlagen (2 BvL 4\/20 und 2 BvL 5\/20) betreffen die Vereinbarkeit von \u00a7 3 MietenWoG Bln mit dem Grundgesetz.<\/p>\n

Wesentliche Erw\u00e4gungen des Senats:<\/p>\n

Das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig.<\/p>\n

    \n
  1. Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschlie\u00dfenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und L\u00e4ndern aus. Abgrenzung und Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und L\u00e4ndern richten sich dabei ausschlie\u00dflich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetzgebungskompetenzen werden insbesondere mittels der Kataloge der Art. 73 und Art. 74 GG durchweg alternativ voneinander abgegrenzt. Doppelzust\u00e4ndigkeiten sind dem Grundgesetz in der Regel fremd. Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdr\u00fccklich zuweist. Der Kompetenzbereich der L\u00e4nder wird daher grunds\u00e4tzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Eine Zust\u00e4ndigkeitsvermutung zugunsten der L\u00e4nder kennt das Grundgesetz nicht. \u00d6ffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zul\u00e4ssig, gew\u00e4hren den L\u00e4ndern aber keine \u00fcber die \u00d6ffnung hinausgehenden Spielr\u00e4ume.<\/li>\n
  2. Die konkurrierende Gesetzgebung regelt das Grundgesetz im Wesentlichen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschlie\u00dfend. Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die L\u00e4nder gem\u00e4\u00df Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt (\u201esolange\u201c) und in dem Umfang (\u201esoweit\u201c), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zul\u00e4ssigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entf\u00e4llt die Gesetzgebungskompetenz der L\u00e4nder. Sie verhindert f\u00fcr die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden. Die Sperrwirkung setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine ersch\u00f6pfende, also l\u00fcckenlose und abschlie\u00dfende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte.<\/li>\n
  3. Regelungen zur Mieth\u00f6he f\u00fcr ungebundenen Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das b\u00fcrgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.<\/li>\n<\/ol>\n

    Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren gepr\u00e4gten Rechtsverst\u00e4ndnis umfasst das b\u00fcrgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herk\u00f6mmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverh\u00e4ltnisse geregelt werden, also die Rechtsverh\u00e4ltnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten. Das Recht der Mietverh\u00e4ltnisse ist seit dem Inkrafttreten des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den \u00a7\u00a7 535 ff. BGB geregelt und \u2013 ungeachtet zahlreicher \u00c4nderungen \u2013 ein essentieller Bestandteil des b\u00fcrgerlichen Rechts. Das gilt auch f\u00fcr die Mietverh\u00e4ltnisse \u00fcber Wohnungen (\u00a7 549 BGB). Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begr\u00fcndeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber n\u00e4her ausgestaltet oder begrenzt werden.<\/p>\n

      \n
    1. Mit den \u00a7\u00a7 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das Mietpreisrecht als Teil des b\u00fcrgerlichen Rechts abschlie\u00dfend Gebrauch gemacht.<\/li>\n<\/ol>\n

      Schon Regelungsintensit\u00e4t und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass es sich bei den \u00a7\u00a7 556 ff. BGB um eine umfassende und abschlie\u00dfende Regelung handelt. Die \u00a7\u00a7 556 ff. BGB enthalten zudem keine Regelungsvorbehalte, \u00d6ffnungsklauseln oder Erm\u00e4chtigungsvorschriften, die den L\u00e4ndern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften erm\u00f6glichen w\u00fcrden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem K\u00fcndigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschlie\u00dfende Regelung treffen wollte. Das wird durch die in \u00a7 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungserm\u00e4chtigung nicht in Frage gestellt. Die L\u00e4nder f\u00fchren insoweit lediglich eine Regelung aus, die der Bund ausweislich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Ausma\u00df inhaltlich weitgehend determiniert hat; eine eigenst\u00e4ndige Regelungsbefugnis ist damit nicht verbunden.<\/p>\n

      Seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 9. Juni 2001 hat der Bundesgesetzgeber \u2013 vom Bundesverfassungsgericht unbeanstandet \u2013 Regelungen der Mieth\u00f6he allein auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gest\u00fctzt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 wurde zudem die in den \u00a7\u00a7 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse erstmals in das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Der Begr\u00fcndung des Gesetzentwurfs l\u00e4sst sich eine umfassende Abw\u00e4gung aller ber\u00fchrten Belange entnehmen, und damit das Ziel eines abschlie\u00dfenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien, der in der Folgezeit mehrfach nachjustiert wurde: Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 sollte verhindern, dass Mieter ihre Wohnungen aufgrund von Modernisierungen verlassen m\u00fcssen. Das Gesetz zur Verl\u00e4ngerung des Betrachtungszeitraums f\u00fcr die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete vom 21. Dezember 2019 intendierte eine moderate Modifikation der \u201eorts\u00fcblichen Vergleichsmiete\u201c des \u00a7 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, namentlich die Verl\u00e4ngerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre. Am 19. M\u00e4rz 2020 beschloss der Bundestag schlie\u00dflich das Gesetz zur Verl\u00e4ngerung und Verbesserung der Regelungen \u00fcber die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn, mit dem den L\u00e4ndern die M\u00f6glichkeit einger\u00e4umt wurde, die Mietpreisbremse f\u00fcr einen klar umrissenen Zeitraum weiter anzuwenden.<\/p>\n

      Sp\u00e4testens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Bund die Bemessung der h\u00f6chstens zul\u00e4ssigen Miete f\u00fcr ungebundenen Wohnraum abschlie\u00dfend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit den vier genannten, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich versch\u00e4rfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich gesch\u00fctzten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gew\u00e4hrleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsm\u00e4rkten zu d\u00e4mpfen.<\/p>\n

      Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschlie\u00dfend Gebrauch gemacht hat, sind die L\u00e4nder von Regelungen der Mieth\u00f6he in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG).<\/p>\n

        \n
      1. Der \u201eBerliner Mietendeckel\u201c und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, n\u00e4mlich den Schutz des Mieters vor \u00fcberh\u00f6hten Mieten f\u00fcr ungebundenen Wohnraum.\u00a0 Das MietenWoG Bln verengt dabei allerdings die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielr\u00e4ume der Parteien des Mietvertrags und f\u00fchrt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabh\u00e4ngigen Festlegungen ein; es statuiert gesetzliche Verbote im Sinne von \u00a7 134 BGB, die die Privatautonomie beim Abschluss von Mietvertr\u00e4gen \u00fcber Wohnraum \u00fcber das nach den \u00a7\u00a7 556 ff. BGB erlaubte Ma\u00df hinaus begrenzen. Das MietenWoG Bln modifiziert somit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem vorgenommene Austarierung der beteiligten Interessen.<\/li>\n<\/ol>\n

        So verbietet \u00a7 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln die nach \u00a7 557 Abs. 1 BGB zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hung im laufenden Mietverh\u00e4ltnis beziehungsweise f\u00fcr Neuvermietungen. Durch \u00a7 3 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln sind die nach den \u00a7\u00a7 557a, 557b BGB zul\u00e4ssigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren. \u00a7 7 MietenWoG Bln reduziert die mieterh\u00f6hungsrelevanten Modernisierungsma\u00dfnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Ma\u00dfnahmen nach \u00a7 555b Nr. 1, Nr. 3 bis 6 BGB, und begrenzt die zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hung nach Modernisierungsma\u00dfnahmen st\u00e4rker als \u00a7 559 Abs. 1 BGB. Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch das MietenWoG Bln ausgeweitet, nach Bundesrecht zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hungen werden ebenso wie danach zul\u00e4ssige Vereinbarungen \u00fcber die Mieth\u00f6he bei Mietbeginn verboten. So wird durch die Mietobergrenzen des \u00a7 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln die Vereinbarung einer 110 % der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betragenden Miete \u2013 auch in den F\u00e4llen des \u00a7 4 MietenWoG Bln \u2013 entgegen \u00a7 556d Abs. 1 BGB ausgeschlossen.<\/p>\n

        Diese Beschr\u00e4nkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 556d ff. BGB. Da die \u00a7\u00a7 556 ff. BGB die Mieth\u00f6he f\u00fcr ungebundenen Wohnraum jedoch abschlie\u00dfend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.<\/p>\n

        Andere Kompetenztitel, namentlich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG (\u201eRecht der Wirtschaft\u201c) oder Art. 70 Abs. 1 GG, scheiden als Grundlage f\u00fcr den Erlass des MietenWoG Bln aus. Insbesondere war die Regelung der h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Miete f\u00fcr ungebundenen Wohnraum vom Kompetenztitel \u201eWohnungswesen\u201c im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. nicht (mehr) umfasst und konnte daher im Rahmen der F\u00f6deralismusreform I im Jahr 2006 nicht in die Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit der L\u00e4nder \u00fcbergehen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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